Коллектив Агентства недвижимости в Полтаве "Альянс Риэлти" приветствует Вас на нашем сайте                              Мы рады предоставить Вам весь спектр качественных услуг в сфере недвижимости                             Мы счастливы, что Вы остановили свой выбор именно на нашей риэлторской компании, которая уже 25 лет (с 1995 года) является одним из лидеров на Полтавском рынке недвижимости                              Мы не говорим, что мы одна из самых профессиональных команд, работающих на рынке недвижимости в Полтаве                               Мы не говорим, что у нас самый полный банк данных реально продаваемых объектов жилой и нежилой недвижимости                             Мы не говорим, что каждый покупатель и продавец всегда желанный для нас гость                              Мы не говорим, что стоимость предоставляемых нами услуг соответствует их качеству, надёжности и профессионализму                              Но мы делаем всё для того, чтобы это сказали Вы!  

Сделки по сдаче в аренду объектов недвижимости

Основная часть сделок на рынке недвижимости представлена сделками - сдача в аренду.

В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на установле­ние гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и много­сторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку. К односторонним сделкам относятся, например, заве­щание и выдача доверенности.

Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недви­жимое имущество. При этом заключение договора (многосторонней сделки) пред­полагает согласие всех сторон — участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью всегда совер­шаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), под­писываемого сторонами сделки.

Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. В процессе обсуждения условий договора (до его подписания) стороны должны внести в дого­вор все, что они хотели бы там видеть.

Независимо от конкретного вида сделки, совершаемой с недвижимостью, необ­ходимо учитывать следующее:

1. Должна быть соблюдена форма сделки с недвижимостью — простая письмен­ная или нотариальная с государственной регистрацией (договор аренды заключается на срок от 35 месяцев). При несоблюдении формы сделка считается ничтожной и является недействительной.

2. Сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной дове­ренности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия).

3.Стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка яв­ляется мнимой, т. е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т. е. заключается с намерением при­крыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обя­зать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за плату.

Договор аренды помещений, в том случае если в качестве арендодателя выступа­ет частный собственник, ограничений по сроку не имеет. Договор аренды имуще­ства, предусматривающий переход в последующем права собственности на это иму­щество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Сделки аренды, также как и сделки купли-продажи, подлежат государственной регистрации (срок аренды свыше 35 месяцев). Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его дей­ствия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сто­рон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок, не менее 3 месяцев до даты предполагаемого расторжения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии во­зражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопре­деленный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Собственник — физическое лицо, сдающее в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, или заявить о получении такого вида доходов в декларации.

Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды. Договор аренды должен содержать данные, по­зволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

Арендные отношения по существу являются практическим применением прин­ципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом иму­щества по истечении срока арендного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический аспект арендных отношений реализуется в уплате арендатором арендной платы (ренты) за использование принадлежащего арендодателю имуще­ства. Принято разграничивать общую и чистую ренту.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю вы­плачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости. При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные расхо­ды несет арендодатель.

Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора, являются сроки аренды. В общем виде принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавли­вается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно через пять лет.

Наряду с выделением чистой и общей ренты важно обратить внимание на выде­ление в качестве особой разновидности, так называемой процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений. Суть про­центной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая состав­ляет около 80 % от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

♦ Сочетание постоянной и переменной частей в арендной плате позволяет арен­датору снизить свои риски в связи с превышением величины рыночной аренд­ной платы над его возможностями и, кроме того, повышает заинтересован­ность арендодателя в доходности торговли.

Естественно, что при этом доля переменной части арендной платы по отношению ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.

Известное представление о зависимости величины переменной части арендной платы от типа продаваемых товаров дает таблица, отражающая опыт Великобрита­нии:

Доля выручки в процентной арендной плате (Великобритания)

          Направление торговли

             Процент с оборота

Овощной магазин

                         1,5

Универсальный магазин

                           3

Ресторан

                          5,5

Книжные, спортивные товары

                           8

Кожгалантерея

                          10

Как видно из данных таблицы, доля от товарооборота, выплачиваемая в виде арендной платы, существенно отличается в зависимости от типа товара.

Структура сделок с недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сде­лок купли-продажи на рынке жилой недвижимости и сделок аренды — на рынке коммерческой недвижимости.

Причина разной структуры сделок кроется в разной динамике движения бизнеса и населения, большей зависимости пользователей коммерческой недвижимости от рыночной конъюнктуры: бизнес должен иметь возможность быстро изменять сферу своего приложения, в том числе и в территориальном разрезе. Наличие недвижимо­го имущества в собственности ведет к замораживанию средств, «сковывает» бизнес, поэтому его представители в большей степени заинтересованы в аренде недвижимо­сти, чем в ее приобретении в собственность.

Обращайтесь в агентство недвижимости в Полтаве "Альянс риэлти", которое предоставит Вам полный комплекс услуг в сфере аренды недвижимости в Полтаве.

Мы окажем профессиональную помощь связанную с такими видами аренды: аренда квартир в Полтаве посуточно и на длительный срок; аренда домов в Полтаве от эконом класса до евро коттеджей; аренда магазинов в Полтаве, как продовольственных товаров так и не продовольственных товаров; аренда офисов в Полтаве от класса стандарт до класса люкс; аренда складов в Полтаве отапливаемыми и не отапливаемыми, с рампой и без рампы; аренда коммерческой недвижимости в Полтаве, аренда производственной недвижимости в Полтаве...

  На предыдущую страницу